教學(xué)活動(dòng)

數(shù)學(xué)不是單一性、枯燥性的學(xué)科，而是一場(chǎng)趣味性、邏輯性的學(xué)習(xí)過(guò)程。停課不停學(xué)期間，東莞外國(guó)語(yǔ)學(xué)校初中數(shù)學(xué)科組開(kāi)展了以線上教育，宅家學(xué)習(xí)——算房貸學(xué)理財(cái)?shù)难芯啃詫W(xué)習(xí)，疫情之下，以職業(yè)體驗(yàn)的方式，拉近了學(xué)生實(shí)際生活與數(shù)學(xué)學(xué)科之間的距離感。通過(guò)簡(jiǎn)單數(shù)學(xué)邏輯推理方式、方法和財(cái)經(jīng)素養(yǎng)教育的學(xué)習(xí)，培養(yǎng)學(xué)生的數(shù)學(xué)邏輯思維能力、運(yùn)用數(shù)學(xué)知識(shí)詮釋經(jīng)濟(jì)學(xué)現(xiàn)象的意識(shí)。

優(yōu)秀案例六

學(xué)校：東莞外國(guó)語(yǔ)學(xué)校    班級(jí)：初二（２）班    姓名：陳梓睿  張湯悅

指導(dǎo)老師：葉冠佟  汪麗麗

房地產(chǎn)估價(jià)師的工作主要是全面客觀地對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)值等因素做出準(zhǔn)確判定，為客戶提供專業(yè)的意見(jiàn)和建議。為了做好這次職業(yè)體驗(yàn)，我們自學(xué)了《經(jīng)濟(jì)學(xué)原理》、《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)》的相關(guān)章節(jié)，了解了一些專業(yè)術(shù)語(yǔ)，學(xué)習(xí)了技術(shù)方案的比較方法。在老師和家長(zhǎng)的幫助下，本次職業(yè)體驗(yàn)報(bào)告，首先分析當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)情況及走勢(shì)，然后判斷擬購(gòu)房產(chǎn)的價(jià)值和購(gòu)買(mǎi)的必要性，最后從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度比較分析還款方案的優(yōu)劣，并給出一些建議。

——《某客戶房貸還款方案報(bào)告》

一、客戶的基本情況

客戶今年35歲，夫妻雙方均為國(guó)家公職人員，育有兩個(gè)小孩?？蛻粼跂|莞市選中的一套房面積100平方米，現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)價(jià)2萬(wàn)元/平方米，總價(jià)200萬(wàn)元，計(jì)劃貸款120萬(wàn)元，貸款期限20年，銀行貸款年利率為6%。

二、東莞市發(fā)展前景分析

房產(chǎn)所在地-東莞市處于粵港澳大灣區(qū)的中樞位置，作為粵港澳大灣區(qū)主要核心城市之一，東莞與周邊城市聯(lián)系緊密。耶魯大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)家陳志武說(shuō)過(guò)，東莞挨著深圳、香港，只要它們經(jīng)濟(jì)繼續(xù)旺盛，那么東莞特殊地位就在。

同時(shí)，港珠澳大橋打通，地鐵、城軌等交通線路的對(duì)接和完善，珠三角城市“一小時(shí)生活圈”已然實(shí)現(xiàn)！

珠三角地鐵線路已經(jīng)連通，與廣州、深圳、珠海等城市相比，東莞的房?jī)r(jià)極具優(yōu)勢(shì)。

總的來(lái)說(shuō)，東莞作為的大灣區(qū)樞紐，房產(chǎn)價(jià)格卻遠(yuǎn)低于周邊廣州、深圳，珠海等城市，是房?jī)r(jià)的低凹區(qū)域，具有保值增值的潛力，在東莞購(gòu)房是合適的。

三、東莞市房?jī)r(jià)近況分析

如上圖所示，從網(wǎng)上東莞市中介機(jī)構(gòu)獲取的信息顯示，東莞市近十年來(lái)房?jī)r(jià)一直在穩(wěn)步上升。特別是2015年后，在大灣區(qū)經(jīng)濟(jì)帶的帶動(dòng)下，房?jī)r(jià)攀升幅度顯著提高。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)政治穩(wěn)定，國(guó)泰民安，綜合考慮東莞市的特殊地理位置，我認(rèn)為房?jī)r(jià)將來(lái)較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)會(huì)保持穩(wěn)定向上趨勢(shì)。

接下來(lái)，通過(guò)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站來(lái)查詢物價(jià)水平。觀察兩個(gè)指標(biāo):CPI和PPI

CPI是居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)(Consumer Price Index)的簡(jiǎn)稱。居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)，是一個(gè)反映居民家庭一般所購(gòu)買(mǎi)的消費(fèi)品和服務(wù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格水平變動(dòng)情況的宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

PPI生產(chǎn)價(jià)格指數(shù)(Producer Price Index)是衡量工業(yè)企業(yè)產(chǎn)品出廠價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和變動(dòng)程度的指數(shù)，是反映某一時(shí)期生產(chǎn)領(lǐng)域價(jià)格變動(dòng)情況的重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

通常我們用這兩個(gè)指數(shù)的增長(zhǎng)率平均值來(lái)描述通貨膨脹率。

通俗的來(lái)說(shuō)：

2019到2020的生產(chǎn)價(jià)格指數(shù)PPI增長(zhǎng)3%，也就是說(shuō)2019年出廠價(jià)格（生產(chǎn)成本）100元，明年同樣的產(chǎn)品出廠價(jià)格（生產(chǎn)成本）要103元，2019到2020的消費(fèi)價(jià)格指數(shù)CPI增長(zhǎng)3%，也就是說(shuō)2019年100元能買(mǎi)到的東西，2020年要104元。CPI和PPI兩個(gè)指標(biāo)的增長(zhǎng)率平均值約為3%,說(shuō)明近年的通貨膨脹率大約為3%。而東莞市近5年來(lái)房?jī)r(jià)年漲幅約為9%-11%，遠(yuǎn)高于通貨膨脹率。由此可見(jiàn)，購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)不僅可以自住，同時(shí)還可以保值增值。這樣看來(lái)，在東莞購(gòu)房應(yīng)當(dāng)機(jī)立斷，宜早不宜遲。

但是近期，中國(guó)乃至全球受到新冠病毒的肆虐，人們不能正常進(jìn)行生產(chǎn)、消費(fèi)、交易等活動(dòng)，世界經(jīng)濟(jì)不可避免會(huì)受到影響，出現(xiàn)滑坡。據(jù)報(bào)道，美股大幅低開(kāi)，截至2020年3月17日，美股本月已三次熔斷，這就說(shuō)明經(jīng)濟(jì)形勢(shì)很嚴(yán)峻，政府和有關(guān)機(jī)構(gòu)不得不采取一些特殊的方式保護(hù)企業(yè)和投資者。疫情在全球范圍內(nèi)尚未有效控制的情況下，經(jīng)濟(jì)還面臨較大風(fēng)險(xiǎn)，可能有的城市會(huì)出現(xiàn)物價(jià)快速上漲，房產(chǎn)低價(jià)拋售的情形。

綜上所述，建議客戶密切觀望房產(chǎn)市場(chǎng)，有可能等到房?jī)r(jià)的回落時(shí)機(jī)，或者等待局勢(shì)穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)恢復(fù)平穩(wěn)時(shí)再入手。

四、客戶購(gòu)房還款的方式比選

客戶商業(yè)貸款120萬(wàn)元，20年還清，商業(yè)貸款利率為6%。常用的還款方案有兩種，等額本息法和等額本金法。采用網(wǎng)上貸款計(jì)算器，整理可得：

1.方案一，等額本息法。本金逐月遞增，利息逐月遞減，月還款數(shù)不變。

2.方案二，等額本金法。本金保持相同，利息逐月遞減，月還款數(shù)遞減。

3．兩種方案比選

（1）分析數(shù)據(jù)，得出以下表格

從上表看出：

?方案一的優(yōu)勢(shì)為每期還款額固定為8597.17元，簡(jiǎn)單明了，客戶負(fù)擔(dān)均衡。

?方案二優(yōu)勢(shì)為，客戶比方案一支付的利息總額少140321.45元。

（2）分析客戶的投資能力

如果有閑余資金，是投資劃算還是還款劃算呢？我們先看一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)名詞

投資回報(bào)率：投資回報(bào)率ROI（Return On Investment）是指通過(guò)投資而應(yīng)返回的價(jià)值.

?如果客戶的資金投資回報(bào)率＞貸款利率6%，也就是投入成本100元，一年后能掙6元以上，那么我們應(yīng)該選擇投資，而不是急于還款，也就是選擇方案一等額本息法。市場(chǎng)上有一些基金、理財(cái)項(xiàng)目的預(yù)期投資回報(bào)率遠(yuǎn)高于6%，但通常也有虧本的風(fēng)險(xiǎn)。因此，善于投資，而且能承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的人更適宜采用方案一等額本息法。

?如果沒(méi)有合適的投資渠道，或預(yù)計(jì)投資回報(bào)率，就不如早點(diǎn)還錢(qián)更劃算，可以少支付一些利息?，F(xiàn)在銀行的多數(shù)理財(cái)產(chǎn)品和國(guó)債等，投資回報(bào)率為4%左右，存款的回報(bào)率更低，都小于6 %。也就是說(shuō)，對(duì)于沒(méi)有良好的投資途徑的普通人，選擇方案二等額本金法更合適。

?如果客戶有計(jì)劃提前還款，也建議采用方案二等額本金法，避免提前支付高額利息。

五、總結(jié)

1、東莞市城市發(fā)展?jié)摿薮螅跂|莞市購(gòu)入住房自用的同時(shí)，還可以使家庭資產(chǎn)保值增值。本套住房?jī)r(jià)格中等偏低，購(gòu)入是合適的?？紤]到新冠疫情在全球范圍內(nèi)尚未完全控制，建議客戶密切觀察房產(chǎn)市場(chǎng)，等待價(jià)格低點(diǎn)購(gòu)入，或是等到局勢(shì)基本穩(wěn)定后購(gòu)入。

2、客戶夫婦為年輕的國(guó)家公職人員，整體家庭風(fēng)險(xiǎn)不大，雖然家庭收入將呈穩(wěn)健上升趨勢(shì)，但隨著兩個(gè)孩子長(zhǎng)大，教育等開(kāi)支也會(huì)逐漸增大。如果客戶沒(méi)有投資回報(bào)率高同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)小的優(yōu)良渠道，我建議采用方案二等額本金還款方式，盡快還款，這樣能少支付很多利息。如果客戶精于投資，投資回報(bào)率明顯高于6%，我建議采用等額本息法。

3、另外，本套住房100平方米，不超過(guò)公積金貸款的上限144平米，建議客戶申請(qǐng)公積金貸款方式，能進(jìn)一步降低利息。

陳梓睿個(gè)人思考與收獲

通過(guò)本次次課題，讓我對(duì)房產(chǎn)地產(chǎn)估價(jià)師這個(gè)行業(yè)有了更加深刻的認(rèn)識(shí)。房地產(chǎn)估價(jià)師是指經(jīng)全國(guó)統(tǒng)一考試，取得房地產(chǎn)估價(jià)師《執(zhí)業(yè)資格證書(shū)》，并注冊(cè)登記后從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的人員。全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試的科目包括房地產(chǎn)基本制度與政策、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理、房地產(chǎn)評(píng)估理論與方法、房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析等。

在學(xué)習(xí)過(guò)程中，我會(huì)獨(dú)自上網(wǎng)搜尋相關(guān)知識(shí)來(lái)支撐我的觀點(diǎn)，使得自己獨(dú)立學(xué)習(xí)有了進(jìn)一步的提升。通過(guò)對(duì)比、模擬等方式，得到合理的推薦還款方案。

如果要得到更加適宜客戶還款的方式，我還需要更加深入地去學(xué)習(xí)相關(guān)制度，并且要加以實(shí)地實(shí)踐。

在本案例的制作當(dāng)中，其實(shí)自己也會(huì)考慮更加多的因素，自己其實(shí)不難發(fā)現(xiàn)在這個(gè)規(guī)劃上還有很多不定因素沒(méi)有考慮，自己應(yīng)該要系統(tǒng)地去學(xué)習(xí)之后才能真正設(shè)計(jì)出好的一個(gè)規(guī)劃。

張湯悅的職業(yè)體驗(yàn)作業(yè)心得

原計(jì)劃請(qǐng)爸爸帶我去房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和銀行實(shí)地調(diào)查，但由于疫情，我的作業(yè)過(guò)程全部在家里完成。經(jīng)過(guò)上網(wǎng)查閱、自學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)的相關(guān)知識(shí)，請(qǐng)教師長(zhǎng)等學(xué)習(xí)方式，本次職業(yè)體驗(yàn)活動(dòng)雖然宅家，我也感覺(jué)收獲頗豐。

在使用電腦的過(guò)程中，我學(xué)到了很多東西，也發(fā)現(xiàn)了自己的不足，真正是學(xué)海無(wú)涯。比如，圖表公式的編輯等，每一件很小的事情要做好都需要我們用心鉆研。

在查閱資料、書(shū)籍的過(guò)程中，我了解了很多有關(guān)房貸的知識(shí)，深刻理解了等額本金和等額本息的概念及它們各自的優(yōu)勢(shì)。我家的第一套住房采取了等額本金還款的方式，并提前還款，再將房產(chǎn)抵押貸款做投資。我覺(jué)得爸爸媽媽的決策非常英明，在我很小的時(shí)候就完成了艱巨的還款，并有計(jì)劃地進(jìn)行理財(cái)，為我們現(xiàn)在的生活打下基礎(chǔ)。此外，我還了解了我國(guó)的住房公積金政策、房地產(chǎn)稅收政策等，明白了政策對(duì)經(jīng)濟(jì)對(duì)市場(chǎng)都有巨大影響。明白了單利和復(fù)利的區(qū)別，并且知道了各國(guó)銀行貸款多是以復(fù)利來(lái)計(jì)算利息的規(guī)則，明白了為什么長(zhǎng)期存款和短期存款的利率會(huì)有那么大差異等等經(jīng)濟(jì)學(xué)的知識(shí)，在這次職業(yè)體驗(yàn)活動(dòng)中可謂收獲頗豐。

最后，我想告訴大家，資金是具有時(shí)間價(jià)值的，同時(shí)投資也是有風(fēng)險(xiǎn)的。我們?cè)谏钪胁粌H要節(jié)約，要有積蓄的意識(shí)，還要有儲(chǔ)蓄的方法，充分考慮資金的時(shí)間價(jià)值，學(xué)會(huì)理財(cái)。

撰稿：汪麗麗、葉冠佟

審稿：梅淑萍

編輯：陳鈺堯